旅游业与资本的结合早已不是什么新鲜事，过去一年，互联网金融一词更是在旅游圈玩得风生水起。作为资本筹集的一种形式，旅游地产不乏互联网金融的身影。这些旅游地产金融产品在满足资产投资功能外，还切入旅游场景，将部分收益转化为投资人旅游时的住宿消费。

旅居宝模式： 打通投资和消费

在资产荒蔓延金融业的大背景下，优质资产成为互联网金融平台发展的关键。妈妈资本、妈妈送房联合推出旅居理财产品“旅居宝”，将大量空置的旅游地产作为基础资产，化为利息支出支付给投资人的同时，通过引流化解目前各地的旅游地产高库存难题。

该产品一头连接旅游城市的房地产商、酒店业主、运营商等，一头连接有旅游需求的投资者，将投资过程中的部分收益转化成为旅游居住权利。产品根据融资方的资金需求，由妈妈资本、妈妈送房以专项资金募资计划形式在互联网平台上向投资人进行资金募集，投资人与开发商之间形成债权债务关系。

以一份一年期的旅游产品为例，投资人投资2.5 万元，可以获得5% 的现金固定收益率， 同时还可获得每年3 ～ 15 天各地不等的旅游居住权(房屋居住权可以转让、赠送或交换给他人)。除了上述权益，存续期内投资人可以选择将投资本息余额上浮一定比例后用于购买融资人房产。

妈妈资本董事长任晓彦表示，融资方的融资成本大概为年化12% 左右，其中，只有5% 在一年后以现金作为利息支付，另外7% 的利息以融资方指定居所免费居住消费相应价值进行支付。

该产品的设计逻辑在于盘活了目前高库存之下各地闲置的旅游地产资源。例如开发商手上有一批旅游式公寓空置率为40% ～ 80%， 那么他可以将这些空置的公寓、房子的居住权以旅居券的形式，作为融资时的利息支出。

任晓彦认为，事实上，通过旅居宝，开发商获得的不只是资金，更是一种品牌推广和体验式营销。旅居宝本身的居住券对于开发商而言，亦是一个精准引流的过程。

旅游地产众筹： 消费模式和股权模式

另一种旅游地产金融化的模式，当属房产众筹。就回报方式而言，又包括消费众筹和股权众筹。

消费众筹面向生活消费领域，融入“消费即投资”的理念，投资人并不是真实意义上的股东，投入资金买到的是商家未来的收益权， 而这种收益权以消费金(券)的形式兑现，其目的在于增进投资人的消费，从而更好的支撑商家的业务。不久前京东东家消费版就上线了一个休闲度假类酒店项目 “花间堂”。

据京东东家负责人介绍，在“花间堂”项目中，每位投资人投资20000 元后，总共可获得24000 元消费金，该消费金可用于花间堂全国门店。同时，该项目每年营业额达到365 万及以上时，投资人还可得到现金收益。

花间堂项目负责人则表示，“众筹不仅融得了资金，还提升了花间堂与粉丝的凝聚力， 有效的完成了投资和消费的统一。新店还将继续采取众筹模式去做。”

而股权模式的房产众筹，则跟两三年前在国内悄然出现的“分权度假”模式颇为相似， 都是将投资者转变为“拥有产权的股东”及“度假消费者”双重身份。

作为一个专注旅游度假这个细分领域的股权众筹平台，多彩投陆续上线了精品酒店、客栈、民宿等旅游地产相关的项目，通过分拆和众筹的形式被大家共同持有。“多彩投其实面向的是两类用户，一类是寻求投资回报的，另一类是有旅游情怀的。平台上多为环境优美的度假酒店、有特色的民宿客栈、天然绿色的有机庄园这样有设计感且贴近当地文化的项目。作为股权投资人，用户不仅可以参与到项目的前期设计之中，每年还将有免费度假的权益， 并会在年底获得盈利的分红。一个项目的房间的使用权可以按时间划分成很多份，使用权可以交换，也可以交易，资产和股权可以份额化。” 多彩投CEO 赵耕乾说。

以畔森温泉野奢酒店项目为例，投资人以20000/ 份购买项目股权成为股东，可在存续期内每年享受不低于12% 的现金分红，以及每年投资金额6% 的等值度假权益，同时额外付费入住时可享有住房和消费优惠。

以上几种模式听起来都很美妙，投资者不仅能免费或以更低的价格入住旅游酒店，未来还能获取现金回报等收益。融资方也能在解决资金问题的同时，进行品牌推广及获得客户。

不过，有业内人士表示，投资此类项目也伴随着不小的风险，此前就有一些打着产业园区、酒店公寓建设等名号的众筹房地产项目， 被曝存在经营不善、资金断链、甚至濒临烂尾等问题。对于旅游地产项目融资方而言，关注的点不能停留在融资额度上，而应注重产品背后客户体验的积累以及用户流量的引入。