《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见（征求意见稿）》下发在即，并计划在北京、上海、广州、武汉四地试点。征求意见稿对开展试点的保险机构，提出了颇为严格的要求。

但21世纪经济报道记者发现，已有一些公司开始涉足“以房养老”模式，操作方式大同小异，均为客户把房子抵押给银行，所得资金交给这些公司理财、投资，年化收益率约6%-7%。这些公司在推广和运作中存在诸多夸大宣传和不规范操作。

保险公司保障收益？

2012年底股东仅两名自然人且没有营业额的公司，2013年末摇身一变成为了一家“以房养老”试点单位。

3月中旬在重庆，这家名为尊享实业集团有限公司（下称“尊享集团”）的大厅里，挤满了前来咨询和签约的老年人。

“把房子抵押给他们，每月能获得抵押款0.5%的收益，他们是重庆市老基会的‘以房养老’试点单位。”老人们不时交流几句。

21世纪经济报道调查发现，尊享集团成立于2010年，是一家人力资源管理公司。起初注册资本10万元，股东李天忠、刘泽香各持股50%。2011年、2012年该公司均没有营业额。

2013年12月该公司注册资本增加到1010万，组织机构代码未变，企业更名为重庆尊享实业（集团）有限公司，依然是上述两名股东各持股50%，李天忠任执行董事。

尊享集团自称今年2月获得重庆市老年事业发展基金会（即上文提到的“重庆市老基会”）颁发的“以房养老创新模式试点单位”、“以房养老项目探索试点单位”。

上述授牌，被尊享集团在相关介绍中称为“获得政府支持”。但21世纪经济报道记者发现给其授牌的，是一个没有行政职能的基金会。“重庆老基会是我们的下属部门，它就是一个基金会，没有什么政府职能。”重庆市老龄办相关工作人员告诉21世纪经济报道。

该公司宣称资金安全由太平洋财险保障，“不怕亏本，有保险的。”客服人员向记者介绍。对此，太平洋财险重庆分公司非车险部相关负责人告诉21世纪经济报道记者：“双方和合作只是他们（尊享集团）向客户推荐了我们的产品，也就是购买了太平洋财险的房产险和家庭成员的人身意外险。”

尊享集团工作人员出示给21世纪经济报道记者的保险合同也表明，那只是一份普通的房屋财产保险和投保人家庭成员人身意外保险。

“如果是房屋抵押贷款，这更多是在保障银行抵押物不受损失。”保险业内人士说。

全程监管？托管账户悬疑

尊享的投资模式并不复杂，以一套市价100万的房子（已付全款）为例，投资者持房产证、身份证、户口本复印件到该公司，尊享委托评估公司评估后，再四方面签（投资者、银行、保险、尊享），投资者房屋被抵押给银行，100万价值房屋放贷额度在70万元左右。

“这部分钱可以自己做投资，也可以放在我们公司做理财，合同年限一般是15年或20年，期间按月领取0.5%的固定投资收益，贷款利息由尊享集团代为支付，也可以自己拿去做投资。如果存续期老人死亡，可以有第二受益人。”该公司一位工作人员介绍。

和一般投资理财公司不同，尊享集团还要求投资者支付其投资额3%-5%的手续费，其中全款房手续费3%，按揭房手续费5%。

以上述贷款在70万元的房子为例，首次需缴纳2.1万手续费，客户也能选择缴纳手续费总额20%的诚意金即0.42万，其他手续费在分红中扣除，投资者每月固定拿到的分红为3500元，相当于前5个半月分红被扣除。

“这给他们公司提供了半年以上免息使用客户资金的时间，但该公司算上银行利息融资成本就在12%左右，维持投资收益比较困难。”金融界一位人士分析。

尊享集团一位理财顾问告诉21世纪经济报道记者，公司现阶段主要把资金投向与银行的协议存款、理财产品和委托贷款。未来，投资方向会逐步调整到市政建设、中小企业、高科技术企业、养老事业等方向。

尊享宣传称，公司是将单个房产抵押后获得的分散贷款资金集中，以打包方式与银行进行分工合作：在银行、保险公司的全程监管下，由银行、保险公司与第三方平台公司联合投资理财。

对于投资者资金安全问题，尊享员工称其资金存放于银行、保险、公司三方共管账户，而上述太平洋财险人士表示，“这超出了保险公司的经营范围，根本不可能。”

记者就此事致电尊享董事长李天忠，截至发稿前其未予回复。

无独有偶，在一家名为北京中招绿建能源投资中心的公司也在推出类似项目，操作方法类似，年化收益率达7%左右。